老张卖房亏了50万，中介说回暖了，他却觉得房子越来越不值钱

2026年3月，上海二手房卖出3.12万套，创下五年来的最高纪录，价格微涨0.08%，媒体纷纷用“楼市回暖”来形容，朋友圈里的中介也每天发“最后上车机会”，但实际上成交的房子中，七成总价低于300万元，大多是老破小或远郊盘，房龄老旧、没有电梯、学区也不明确，连孩子上学都得找人托关系，这些房子算不上回暖的主力，只是刚需买家被逼到墙角后的无奈选择。

有人觉得一线城市房价稳定，三四线城市才危险，其实反过来更对，在上海外环外买一套2008年的两室一厅，挂牌价298万，挂了半年没人来看，因为同地段的新楼盘带智能系统、用绿色建材、还有社区食堂，单价只贵两千块，住起来舒服很多，老房子没法升级，五年后可能就值两百来万，跌掉三成很正常。

再看二三线城市的情况，比如河北涿州，有人在2019年花2.3万每平米买了新房，现在价格不到1万，已经下跌六成左右，泡沫挤得差不多了，再往下跌的空间有限，这类房子位置偏一点，但房龄新、户型合理，有些还带精装修，五年后估计能维持在240到250万，比一线城市同价位的老房子反而更稳定，这不是由城市级别决定的，而是房子本身质量决定的。

全国房价平均下跌超过三成，但一线城市核心区域跌幅较小，因此面临较大的补跌压力，就像2008年之后，一些城市先坚持不跌，结果在2012年集中下跌，现在收入增长跟不上房价水平，2025年全国城镇居民人均可支配收入为5.65万元，购买一套300万元的房子需要攒钱53年，上海七成房屋交易价格在300万元以下，这表明人们不是不想买更好的房子，而是实在拿不出更多钱。

更麻烦的是，房子慢慢变成负担，2025年法拍房超过200万套，比前一年多出40%，很多房主被月供压得喘不过气，想卖又没人接盘，挂牌半年都没人点开链接，银行催收电话天天打，房子还在，但资产早就没了，这种情况下，大家都不敢加杠杆买房。

国家正在推动保障房建设，2026年作为“十五五”的开端，会有大量保障性住房投入市场，低收入家庭有了居住的地方，商品房市场的需求自然就减少一部分，商品房不再占据主导地位，价格的上限也被暗中限制，开发商不敢随意提高价格，因为附近就有政府建造的价格较低的住房，而且这些房子的品质还不错。

还有一个细节大家没留意，2017到2020年房价最高的时候，80后和90后咬牙凑钱买了房，现在这批人成了2022至2026年法拍房的主要群体，他们本以为买房就安稳了，结果房子租不掉也卖不动，还得还三十年贷款，年轻人看到这种情况，直接就不考虑买房了，宁愿多花点钱租个舒服的房子，把钱用在旅游、健身、养宠物这些事上，这种想法一旦成了习惯，就很难再改过来。

老张最后没卖成那套老房子，价格降到两百六十五万也没人愿意谈，中介让他再等一等，他却说再等下去，可能只值两百万了，他翻看着手机里儿子的照片，想着这房子要是留着，以后孩子结婚还得自己掏钱。